Non tutti sono a conoscenza del fatto che i Mutui, essendo dei finanziamenti specializzati per l’acquisto degli immobili ed in particolare della casa, sono soggetti a delle agevolazioni proprio poichè servono a garantire un diritto del cittadino che è quello della casa e della famiglia. Scopriamo aesso quali sono tutte le possibili detrazioni che si possono avere dallo Stato per l’acquisto della prima casa, sotto ogni punto di vista.
Per aver diritto alle detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi, l’immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall’atto di mutuo. Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il mutuatario o i suoi familiari. La detrazione non può avenire su altri immobili poichè essi vengono considerati beni di lusso.
La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).
Per la prima casa è quindi possibile detrarre dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Se andate a fare i vostri calcoli, vedrete che il valore del 19% è abbastanza buono e vi permettrà di risparmiare qualche centinaia di euro.
Tra gli oneri accessori sono compresi anche le commissioni per l’attività di intermediazione che spettano all’ente erogante, gli oneri fiscali (inclusa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca), le spese notarili, di istruttoria e di perizia. Le spese notarili comprendono l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (per iscrizione o cancellazione ipoteca).
L’importo massimo (comprensivo di oneri accessori) su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615 Euro, pertanto la detrazione non può mai essere superiore a 687 Euro. Se ad esempio nell’anno si pagano interessi passivi per 4.380 Euro, la riduzione d’imposta sarà comunque di 687 euro, cioè il 19% di 3.615 Euro. L’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale. Così per ogni anno a venire per gli interessi passivi che rimangono da pagare.
Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’ acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale. L’ importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione. In quest’ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’ acquisto dell’ abitazione principale.
Caso di acquisto di un immobile affittato. Anche per gli immobili acquistati e giù con un contratto di affitto esistono delle detrazioni. Per prima cosa, per essere considerato prima casa deve essere stato notificato all’affittuario, entro tre mesi dall’acquisto, l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto e, entro un anno dalla liberazione, l’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale.
L’acquisto deve essere avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo.
Dichiarazione sostitutiva. Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare: • le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo; •se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
Agevolazioni per le commissioni immobiliari. Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 Euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 Euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
Altri requisiti per fruire dei benefici di detrazione fiscale. Per fruire delle agevolazioni è necessario che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969). Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni: a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali. In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.
Agente immobiliare: le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare possono essere detratte nella misura del 19%, per un massimo di 1.000 Euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire dell’intera detrazione, fermo restando il tetto di 3.615 Euro. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d’imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343,50 Euro (19% di 1.807,50 euro) nella singola dichiarazione dei redditi.
Ristrutturazioni. In caso di ristrutturazione puoi detrarre (in 10 anni) dalla tua IRPEF lorda il 36% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza, risparmio energetico e rimozione delle barriere architettoniche. Le spese dovranno essere documentate secondo quanto disposto dalla legge finanziaria. L’agevolazione si applica su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 48.000 euro per ogni comproprietario o convivente nella stessa unità.
Mutui ipotecari per la costruzione della prima casa. Sempre parlando di prime case non di lusso, esistono delle agevolazioni fiscali per quanto riguarda i mutui ipotecari per la costruzione del proprio immobile. Per i mutui stipulati a partire dal 1998 per la costruzione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
L’importo massimo (oneri accessori compresi) su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582 Euro complessivi.
